Amsterdam is al jarenlang een bijzondere woningmarkt. De vraag naar woonruimte is groot en de waarde van vastgoed verschilt sterk per buurt en woningtype. Tegelijkertijd krijgen particuliere verhuurders te maken met veranderende regelgeving, onderhoudskosten en financiële verplichtingen. Voor sommige eigenaren kan dat aanleiding zijn om opnieuw te beoordelen of zij hun beleggingspand willen behouden.

De Amsterdamse huurmarkt verandert

Van Amsterdam-West tot de Pijp en Amsterdam-Noord zijn huurwoningen een belangrijk onderdeel van het woningaanbod. De beschikbaarheid en betaalbaarheid staan daarbij voortdurend ter discussie. De gemeente werkt aan maatregelen voor huurdersbescherming, verduurzaming en een beter passend woningaanbod. Eerder publiceerde Amsterdams Dagblad hierover een bericht over de ontwikkelingen rond sociaal huuraanbod en verduurzaming op de Amsterdamse woningmarkt.

Voor particuliere eigenaren verandert daarmee ook de context waarin zij hun vastgoed verhuren. De Wet betaalbare huur heeft het gereguleerde segment uitgebreid. Daardoor kunnen de mogelijkheden om een huurprijs vast te stellen beperkter zijn dan voorheen.

Welke regels gelden, hangt onder andere af van het puntenaantal van de woning en de ingangsdatum van het huurcontract.

Niet alleen de huurinkomsten tellen mee

Bij de beoordeling van een beleggingspand is het belangrijk om verder te kijken dan de maandelijkse huur. In Amsterdam kunnen bijvoorbeeld onderhoud aan oudere panden, verduurzaming en bijdragen aan een Vereniging van Eigenaars aanzienlijke uitgaven opleveren. Ook de financiering speelt mee. Wanneer een lening moet worden verlengd of er grote werkzaamheden aankomen, kan dat invloed hebben op het rendement.

Een verhuurder doet er daarom verstandig aan om de werkelijke jaarlijkse inkomsten en uitgaven in kaart te brengen. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met mogelijke leegstand, onverwachte reparaties en de fiscale behandeling van het vastgoed.

Een verhuurde woning verkopen is anders

Wie besluit een beleggingspand verkopen interessant te vinden, moet eerst onderzoeken hoe het pand juridisch en financieel wordt aangeboden. Een verhuurde woning kan worden verkocht terwijl de huurder blijft wonen. De bestaande huurovereenkomst blijft in beginsel van kracht, waardoor de koper rekening moet houden met de rechten van de huurder. Dat is een andere situatie dan wanneer een woning leeg wordt opgeleverd.

De mogelijke verkoopprijs hangt onder meer samen met de huurinkomsten, onderhoudsstaat, locatie en voorwaarden van het huurcontract. Daarom is het verstandig om verschillende verkoopmogelijkheden naast elkaar te leggen.

Wanneer is het juiste moment?

Er bestaat geen verkoopmoment dat voor iedere vastgoedbelegger ideaal is. De persoonlijke financiële positie en verwachtingen over de toekomst zijn minstens zo belangrijk als de actuele woningmarkt.

Een eigenaar die weinig financieringslasten heeft, kan andere keuzes maken dan iemand die binnenkort grote onderhoudskosten verwacht. Ook de wens om vermogen vrij te maken voor andere investeringen kan meespelen.

Voor Amsterdamse particuliere verhuurders is het belangrijkste daarom niet uitsluitend hoeveel het pand vandaag waard is. De vraag is vooral welk financieel resultaat het vastgoed de komende jaren naar verwachting nog oplevert. Een zorgvuldige vergelijking tussen aanhouden en verkopen helpt om die beslissing beter te onderbouwen. RD Vastgoed is de specialist in het aan-en verkopen van vastgoed.