De hardnekkigste aanname onder Amsterdamse huizenkopers: wie een bouwkundige keuring wil, maakt geen kans meer in de biedingsstrijd. Begrijpelijk, want in een markt waar tientallen kijkers op één appartement afkomen, wil niemand de lastige koper zijn. Toch klopt de aanname maar half. De keuring hoeft je bod namelijk helemaal niet in de weg te zitten, als je hem op het juiste moment plant. Datzelfde geldt voor nog drie aannames die rondzingen op bezichtigingen en verjaardagen.

Een bod zonder voorbehoud betekent niet: kopen zonder keuring

Het misverstand komt voort uit de gewoonte om ontbindende voorwaarden te laten vallen om een bod aantrekkelijker te maken. Daaruit groeide het idee dat de keuring zélf het probleem is. Wat wél klopt: een ontbindende voorwaarde voor de keuring kan je bod minder sterk maken dan dat van een ander.

Maar de keuring hoeft niet vóór het bod geregeld te zijn. Je kunt laten keuren nadat je bod is geaccepteerd. De wet geeft kopers bovendien drie dagen bedenktijd nadat ze het getekende koopcontract hebben ontvangen (artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek), waarin je zonder opgave van reden van de koop kunt afzien. Sommige kopers plannen de keuring binnen die bedenktijd; of dat lukt, hangt af van de agenda's van de verkoper en de keurder. Wie meer ruimte wil, kan met de verkoper alsnog een ontbindende voorwaarde afspreken. Ook in Amsterdam gebeurt dat, zeker bij woningen waar de belangstelling minder extreem is.

Een taxatierapport is geen bouwkundig rapport

Deze verwarring is logisch, want in beide gevallen komt er een expert langs die het huis bekijkt. Toch beantwoorden de rapporten verschillende vragen. De taxateur bepaalt de waarde, vooral voor de geldverstrekker, en kijkt alleen globaal naar de staat van de woning voor zover die de waarde raakt.

Wie daarnaast een Bouwkundige keuring laat uitvoeren, krijgt een rapport over de bouwkundige staat zelf. Daarin staat wat er zichtbaar aan gebreken is en welke kosten je op termijn kunt verwachten. Wie alleen op het taxatierapport vaart, weet dus wat het huis waard is, maar niet wat het onderhoud gaat vragen.

Nieuwe keuken, oude fundering

Een strak gerenoveerd appartement wekt de indruk dat er niets meer te keuren valt. Dat klopt voor de afwerking, maar niet voor het casco, de dragende constructie van het pand. Veel Amsterdamse panden zijn ruim een eeuw oud en staan op houten palen. Een verbouwing boven de grond zegt niets over de staat daarvan.

Een keurder beoordeelt wat er ter plaatse zichtbaar is en kan bij twijfel vervolgonderzoek adviseren, bijvoorbeeld een funderingsonderzoek. Juist bij gerenoveerde woningen is zo'n beoordeling waardevol, omdat het mooie stucwerk het zicht op de constructie erachter kan beperken. In dat geval wil je weten wat de keurder nog wél kan beoordelen.

De keurder zet geen beitel in de muur

Sommige kopers slaan de keuring over omdat ze denken dat de verkoper nooit zal toestaan dat er in zijn huis gehakt en geboord wordt. Dat beeld klopt niet. Een bouwkundige keuring is niet-destructief. De keurder inspecteert visueel en maakt niets open. De verkoper houdt zijn woning precies zoals die was.

Wat wél klopt: de keurder heeft toegang nodig, dus er is afstemming met de verkoper of diens makelaar nodig. In de praktijk werken verkopers daar doorgaans gewoon aan mee, omdat er dan al een geaccepteerd bod ligt.

Wat je bij je volgende bod anders aanpakt

De les uit deze vier misverstanden: schrap de keuring niet uit angst voor de biedingsstrijd, maar plan hem ná het akkoord op je bod. Bij een bureau in de regio, zoals Keuringsdienst voor Wonen, kun je op dat moment een Bouwtechnische keuring aanvragen en het rapport gebruiken om je beslissing te onderbouwen, binnen de bedenktijd of via een ontbindende voorwaarde. Zo doe je mee in de markt én weet je wat je koopt.