Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht, een ingrijpende wijziging die het gereguleerde huursegment fors heeft uitgebreid. De wet, destijds geïnitieerd door toenmalig minister Hugo de Jonge, trekt de grens van huurprijsbescherming door tot het middensegment. Voor een stad als Amsterdam, waar huurprijzen al jaren tot de hoogste van het land behoren, heeft dat bijna twee jaar later merkbare gevolgen.

De regulering raakt vooral particuliere verhuurders die een of enkele woningen in de vrije sector aanbieden. Waar zij voorheen zelf de huurprijs konden bepalen, zijn ze nu gebonden aan het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel. Woningen tot een bepaalde puntenscore vallen voortaan onder het gereguleerde segment, wat de maximale huurprijs aanzienlijk kan verlagen ten opzichte van de oude markthuur.

Die verschuiving roept bij veel vastgoedbezitters de vraag op of investeren in huurwoningen nog rendabel is. Wie overweegt te lenen om een woning te verhuren, doet er goed aan de rekensom opnieuw te maken met de huidige regels. Het rendement hangt nu sterker af van de locatie, de staat van het pand en de financieringsconditie dan van de vrijheid om een marktconforme huur te vragen.

Wat de wet concreet veranderde voor Amsterdamse verhuurders

De kern van de Wet betaalbare huur is de uitbreiding van huurprijsbescherming naar het zogeheten middensegment. Het Woningwaarderingsstelsel, dat punten toekent op basis van oppervlakte, energielabel en voorzieningen, bepaalt nu voor een veel grotere groep woningen wat de maximale huur mag zijn. Volgens de Rijksoverheid vallen hierdoor honderdduizenden huurwoningen onder prijsregulering die voorheen in de vrije sector zaten.

In Amsterdam pakt dat anders uit dan in veel andere regio's. Door de hoge WOZ-waardes in de hoofdstad scoren Amsterdamse woningen relatief hoog in het puntensysteem, waardoor een deel nog boven de reguleringsgrens uitkomt. Toch zijn er genoeg panden die nu wel onder de nieuwe grens duiken, vooral kleinere appartementen in oudere bouwblokken waar het energielabel tegenvalt.

Dubbele druk door lokaal en landelijk beleid

De gemeente Amsterdam had al vóór de landelijke wet eigen maatregelen genomen om de woningmarkt te reguleren. De opkoopbescherming, die sinds 2022 geldt in grote delen van de stad, verbiedt het opkopen van woningen om ze direct te verhuren zonder vergunning. In combinatie met de Wet betaalbare huur ontstaat een dubbele druk op particuliere beleggers die in Amsterdam actief willen zijn.

Makelaars en brancheorganisaties in de hoofdstad signaleren dat een deel van de kleine verhuurders hun woningen te koop zet. Het aanbod van voormalige beleggerspanden lijkt toe te nemen, al verschilt dat sterk per stadsdeel. In gebieden waar woningen lager scoren op het puntensysteem, is de verkoopdruk het meest zichtbaar.

Dat vertrek van kleine verhuurders uit de markt heeft een keerzijde. Het huurwoningaanbod in het middensegment kan daardoor juist krimpen, precies het segment dat de wet beoogt te beschermen. Of die paradox zich op termijn herstelt via nieuwbouw en institutionele beleggers, is nog onzeker.

Financiering als beslissende factor

Voor ondernemers en beleggers die ondanks de gewijzigde regels kansen zien in de verhuurmarkt, is de financieringsstructuur een cruciale schakel geworden. Banken stellen doorgaans hogere eisen aan verhuurhypotheken dan aan reguliere woninghypotheken. De doorlooptijd van een aanvraag kan bovendien weken duren, wat problematisch is in een markt waar interessante objecten snel van eigenaar wisselen.

Niet-bancaire aanbieders zoals Bufr.nl spelen hierop in door zakelijke vastgoedfinancieringen aan te bieden met kortere doorlooptijden en meer flexibiliteit. Wie wil lenen voor een verhuurwoning, kan via dergelijke platforms soms binnen een werkdag duidelijkheid krijgen over de haalbaarheid. Dat verschil in snelheid kan in Amsterdam het verschil maken tussen een geslaagde aankoop en een gemiste kans.

Tegelijkertijd is het zaak om het netto rendement realistisch in te schatten. De maximale huurprijs ligt voor veel woningen lager dan de marktprijs van enkele jaren geleden, terwijl onderhoudskosten en de belastingdruk in box 3 verder op het resultaat drukken. Een financiering met een aflossingsvrije component kan de maandlasten verlagen, maar vergt een solide waardebasis van het onderpand.

Complexer, maar niet per se ongunstig

De politieke discussie over woonbeleid is niet stilgevallen. In Den Haag wordt gesproken over mogelijke verdere aanpassing van het puntensysteem en over de vraag welke rol particuliere verhuurders kunnen spelen bij het oplossen van het woningtekort. De gemeente Amsterdam heeft in haar woonbeleid aangegeven te streven naar een groter aandeel middenhuur, wat op termijn ruimte kan scheppen voor verhuurders die aan de nieuwe normen voldoen.

Voor wie overweegt om in Amsterdam vastgoed te kopen voor verhuur, is het landschap complexer geworden dan vijf jaar geleden. Wie goed rekent, een woning kiest met een hoog energielabel en moderne voorzieningen, en de financiering scherp afstemt op de lagere huurinkomsten, kan nog steeds een stabiel rendement realiseren. De marges zijn smaller, en dat vraagt om beter voorbereide beslissingen bij elke stap van het proces.