Amsterdam blijft een van de meest overspannen woningmarkten van Nederland. Maar voor het eerst in jaren gloren er barstjes in het ogenschijnlijk onstuitbare stijgingstraject. Terwijl het aanbod aantrekt en kopers voorzichtiger worden, rijzen er nieuwe vragen: is dit slechts een adempauze, of een structurele kentering? Hieronder lees je meer over marktbewegingen het afgelopen jaar, en wat dit betekent voor Amsterdammers die willen kopen, verkopen of investeren.

Meer aanbod, gedempte prijsdruk

In het tweede kwartaal van 2025 werden in Amsterdam 2.703 woningen verkocht, ruim zestien procent meer dan een jaar eerder. Toch daalde de mediane transactieprijs licht (-0,4 procent) naar circa 607.000 euro. Deze trendbreuk viel eerder dit jaar al op, je kunt er meer over lezen in dit artikel. Daartegenover staat overigens wel dat de prijs per vierkante meter juist vooral recent steeg (gemiddeld +2,5 procent) naar zo’n 8.539 euro. Dat suggereert dat kleinere woningen relatief vaker worden verkocht, wat het gemiddelde druk opwaarts houdt, terwijl de algemene prijsontwikkeling wat afvlakt.

Dat meer woningen op de markt komen, is onder andere het gevolg van uitponding: verhuurders verkopen hun panden. Deels vanwege fiscale druk (box 3, strengere huurwetgeving), waardoor appartementen in grotere aantallen beschikbaar komen. NVM meldt bovendien dat in het tweede kwartaal van 2025 meer dan 9.900 nieuwbouwwoningen op de markt kwamen, het hoogste aantal sinds 2020.

In het eerste kwartaal van 2025 was de gemiddelde koopwoning in Amsterdam zo’n 4,2 procent goedkoper dan in het vierde kwartaal van 2024. In bepaalde stadsdelen, zoals het Centrum, gold een uitzondering, daar stegen de prijzen zelfs licht. De krapte-indicator (gemiddeld aantal woningen dat een koper kan kiezen) is wel licht gestegen: van 2,8 naar circa 3,1 in het tweede kwartaal van 2025. De markt verliest wat van zijn meedogenloze karakter, maar blijft verre van ontspannen.

Hypotheken, rente en de rol van de adviseur

Juist in een markt waarin prikkels en risico’s toenemen, is goed hypotheekadvies belangrijker dan ooit. Via een hypotheekadviseur kun je scherp krijgen wat je maximale leencapaciteit is, welke hypotheekvormen passen, en welke verstrekker gunstige voorwaarden biedt. Zeker in een complexe markt als Amsterdam. Een adviseur die bekend is met lokale zaken zoals erfpacht, splitsingsvergunning of VvE-eisen kan grote waarde toevoegen.

De hypotheekrente is het laatste jaar ook een bepalende factor geweest in het afkoelen van kopersgedrag. Renteverhogingen drukten toekomstige maandlasten, waardoor sommige kopers afwachtend bleven. Een hypotheekadviseur kijkt kritisch naar jouw profiel: inkomen, kleur van de hypotheek, restschulden of studieschuld en je toekomstige rendement. Omdat het op de Amsterdamse woningmarkt vaak nodig is op de grens van financiële limieten te werken, is maatwerk essentieel.

Verwachtingen: pauze of voorloper?

Wat brengt de toekomst? De prognoses zijn voorzichtig optimistisch. De Nederlandsche Bank rekent op een landelijke prijsstijging van circa 7,5 procent in 2025; Rabobank voorziet een toename van 9,2 procent. In Amsterdam zal de stijging waarschijnlijk gematigder zijn, met een verwachte toename tussen de drie en vijf procent, afhankelijk van de rentebeweging en het doorzetten van het toegenomen aanbod.

Voor 2026 verwachten economen een stabilisatie met lichte groei. Vooral in het middensegment, waar starters en jonge gezinnen actief zijn. De verwachting is dat prijzen in 2026 gemiddeld met twee à vier procent zullen stijgen, terwijl het aantal transacties mogelijk met vijf tot acht procent toeneemt.

Toch waarschuwen experts voor schijnzekerheid door allerlei uitdagingen op de woningmarkt. De structurele woningnood in de regio Amsterdam blijft hoog, naar schatting ruim 60.000 woningen tekort in 2026. Daarbij lopen nieuwbouwprojecten vertraging op door stijgende bouwkosten en vergunningentrajecten. Het risico bestaat dat een tijdelijk ruimer aanbod snel weer omslaat in krapte, zeker als beleggers terugkeren wanneer de regelgeving versoepelt of de huurmarkt herstelt.

Daarnaast speelt de regionale spreiding een grotere rol. Waar het Centrum en Zuid relatief stabiel blijven, kunnen Noord en Nieuw-West in 2026 juist sterker aantrekken, mede door verbeterde infrastructuur (zoals de uitbreiding van de Noord/Zuidlijn richting Schiphol) en stedelijke vernieuwing.

Een voorzichtig evenwicht op een grillige markt

De Amsterdamse woningmarkt verliest niets van haar complexiteit, maar toont in 2025 en 2026 meer nuancering dan het beeld van jarenlange stijging. Prijzen dalen licht of stabiliseren in veel segmenten, het aanbod loopt op door uitponding en nieuwbouw, en kopers hebben iets meer keuze. Toch blijft het belangrijk om scherp te blijven: misstappen in hypotheekkeuze of biedingsstrategie kunnen aardig pijn doen. Wie nu koopt, verkoopt of investeert, moet daarom goed de opties vergelijken en zich laten begeleiden via een deskundige adviseur.