De particuliere huurmarkt in Amsterdam en andere grote Nederlandse steden krimpt snel, omdat verhuurders steeds vaker woningen verkopen als reactie op strengere regelgeving en hogere belastingen. Volgens cijfers van het CBS, NL Times en het Kadaster bezitten particuliere verhuurders nu aanzienlijk minder huurwoningen dan een jaar geleden.

Deze trend zet velen aan tot heroverweging van hun investeringen. In plaats van zich uitsluitend op vastgoed te richten, richten sommigen hun kapitaal op de snelgroeiende digitale economie – van serieuze ondernemingen zoals tech-startups en fintech-innovatie tot meer recreatieve activiteiten zoals online entertainment en casinospellen. Naarmate vastgoedeigenaren diversifiëren buiten de traditionele activa, blijft het tempo van de uitverkoop het Amsterdamse huurlandschap veranderen.

Waarom verhuurders de huursector verlaten

Recente wijzigingen in het Nederlandse huisvestingsbeleid hebben het voor kleine en particuliere verhuurders veel minder aantrekkelijk gemaakt om hun huurwoningen te behouden. Velen voelen zich steeds meer beperkt – een frustratie die vergelijkbaar is met wat mensen ervaren in andere streng gereguleerde gebieden, zoals online gokken onder de Cruks-regels, waar spelers zich niet gemakkelijk kunnen cruks opzeggen en zich in plaats daarvan wenden tot offshore-gelicentieerde platforms die meer vrijheid, betere waarde en exclusieve beloningen bieden. Hetzelfde sentiment is terug te vinden in sectoren zoals carpoolen en kortetermijnverhuur, waar strikte lokale regels chauffeurs en hosts vaak naar platforms of regio's met flexibelere systemen drijven. In al deze gevallen, of het nu gaat om onroerend goed, gaming of klusjes, zoeken mensen vaak naar omgevingen die hen in staat stellen hun eigen keuzes te maken zonder al te veel inmenging. Voor verhuurders gaat deze verschuiving om meer dan alleen winst – het gaat om het behoud van onafhankelijkheid in de manier waarop zij hun vermogen beheren.

De Affordable Rent Act, die medio 2024 werd ingevoerd, breidde de huurcontrole uit naar veel meer woningen, waaronder die in de middenhuursector, waardoor veel verhuurders gedwongen werden de toegestane huren te verlagen. Verhuurders worden nu belast in box 3 op basis van toegerekend rendement in plaats van het daadwerkelijke inkomen, wat de winstgevendheid verder aantast. Daarbij komen nog hogere overdrachtsbelastingen, strengere regels voor tijdelijke contracten en stijgende onderhouds- en nalevingskosten – dit alles heeft ertoe geleid dat veel kleinschalige verhuurders hun panden hebben verkocht en zich volledig uit de huurmarkt hebben teruggetrokken.

De omvang van de uitverkoop

De cijfers zijn opvallend. In het tweede kwartaal van 2025 verkochten particuliere beleggers bijna 16.400 huurwoningen, 42% meer dan in dezelfde periode een jaar geleden, terwijl ze slechts ongeveer 7.800 woningen kochten, waarvan vele grotere, institutionele beleggingen waren. Dat resulteert in een nettoverlies van meer dan 8.500 particuliere huurwoningen.

Vooral Amsterdam heeft een scherpe daling gezien in het aantal kleine, betaalbare huurappartementen. Veel van deze appartementen behoorden ooit tot de middenhuursector, maar vallen nu onder strengere regelgeving, waardoor ze vaker verkocht worden. Leegstaande of voormalige huurwoningen vormen nu een groot deel van de woningen die in de stad te koop staan.

Gevolgen voor huurders en kopers

Voor huurders is het gevolg dat er minder woningaanbod is, met name in de niet-gereguleerde of "vrije sector". Dit heeft geleid tot meer concurrentie, wachtlijsten en in veel buurten tot hogere huurprijzen. Veel mensen die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg om hoge particuliere huren te betalen, komen in de problemen.

Aan de andere kant vinden starters op de woningmarkt en huiseigenaren kansen op de uitpondenmarkt, waar voormalige huurwoningen worden verkocht nadat de huurders vertrekken. Veel kleinere en goedkopere voormalige huurwoningen worden opgekocht door mensen die liever kopen dan huren. Maar zelfs nu de toegang iets ruimer wordt, blijft betaalbaarheid een belemmering.

Regionale verschillen en institutionele trends

De trend is het meest zichtbaar in grote steden zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam, waar tot 6% van de particuliere huurwoningen is verschoven naar koopwoningen. Kleinere verhuurders verlaten de markt, terwijl grotere investeerders en woningcorporaties blijven uitbreiden door middel van nieuwbouw en overnames, wat leidt tot ongelijke veranderingen in de sector.

Wat beleidsmakers doen

De overheid is zich bewust van het risico dat de huursector te veel krimpt, wat leidt tot woningtekorten en stijgende huren. Er worden voorstellen besproken om regelgeving aan te passen, de belastingdruk te verlagen en de regels voor maximumhuren aan te passen. Minister Mona Keijzer heeft maatregelen ingevoerd, gericht op het verlichten van een deel van de regeldruk, hoewel deze nog niet allemaal parlementaire steun hebben gekregen.

De autoriteiten benadrukken ook de bescherming van huurders, waaronder bewustmakingscampagnes en strengere handhaving van bestaande wetten om uitbuiting te voorkomen, met name in steden waar huurders het kwetsbaarst zijn.

Conclusie

Door te begrijpen hoe juridische, fiscale en marktkrachten samen verhuurders uit huurwoningen drijven, kunnen bewoners, huurders en beleidsmakers beter anticiperen op de toekomstige veranderingen op de woningmarkt. In Amsterdam, net als in andere belangrijke steden, is de krimpende huurmarkt niet langer een voorspelling; deze voltrekt zich.